不動産売買は高額の取引なので、いろいろと問題が起こりがちです。
不動産を売買するには、どのような注意点があるのでしょうか。
□不動産売買契約とは
不動産の売主と買主の間で値段や条件の合意が得られたら、正式に売買契約をします。
仲介する不動産業者が契約書を作成して、契約内容を確認しながら契約を進めます。
これと並行して、買主の住宅ローンの審査状況のチェックも行われます。
次に、宅地建物取引士により重要事項説明書が交付され、買主に対して内容の説明があります。
これは法律に基づいて行われるものです。
この説明で問題がなければ、売買契約が成立します。
□重要事項説明書とは
不動産契約に関して、当該物件の権利関係などの詳細な内容をまとめた書類を指します。
宅地建物取引士が、書面を交付して説明することが法律で義務付けられています。
このとき不動産契約に用いる売買契約書は、仲介する不動産業者が作成します。
契約にあたっては、売主、買主、仲介業者それぞれが内容を確認しなければなりません。
重要事項説明は必ず「契約前」にされる必要があり、契約を締結するには
この重要事項説明の内容を理解していなければなりません。
重要事項説明書は、売り主や買い主の「聞いてない」という問題を解決するために作成します。
契約時には、説明書を全て説明されているとお互いに了解し、
この説明書に記名押印をすることで、その証拠とします。
確認後問題がなければ契約締結となり、売主も買主も権利や義務を遂行します。
一度契約すると簡単にはキャンセルできないので、十分検討したうえで契約しなければなりません。
□瑕疵担保責任とは
契約後買主が物件に住んでから見つかった瑕疵について、責任の所在を明らかにするものです。
契約前に買主も物件を見ているはずですが、ちょっと見ただけではわからないような瑕疵や、
明らかに売主が隠匿していた瑕疵があった場合、
買主は売主に対して物件の修理や損害賠償を求める権利があります。
これはシロアリの被害など、売主にもわからなかった瑕疵でも責任を免れることはできません。
また、瑕疵の程度が重大な場合は、買主は契約を解除できます。
ただし、瑕疵については売主が瑕疵について責任を負うか、
いつまで追うかについて買主と取り決めることも可能です。
瑕疵の主な種類は以下のとおりです。
＊物理的瑕疵
雨漏りやシロアリの被害、耐震強度不足、土壌汚染、地中障害物などです。
＊法的瑕疵
土地に法律上の制限があって、買主が自由に使えない場合の瑕疵です。
このほか、過去に事件のあった物件であったり、近隣で騒音や悪臭があったりする場合や、
近隣にトラブルメーカーがいる場合なども、瑕疵に含まれることがあります。
□まとめ
不動産売買は高額の取引なので、契約時には細心の注意を払う必要があります。
不動産売買契約では重要事項説明書をもとに売主、買主、仲介業者が協議して、
問題ないことを確認した上で契約します。
また、売主には瑕疵担保責任があり、買主が購入後に瑕疵が発見された場合は、
瑕疵の程度に応じて賠償の責任を負う義務があります。
民法の原則では、買主が瑕疵を知ってから1年以内であれば、
売主は瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。
しかし建物の場合、その瑕疵が経年劣化によるものか、売却前からの瑕疵なのか
判断することは難しい場合があります。
そのため通常の場合は、引き渡しから2～3か月が売主の瑕疵担保責任を負う期間と
定められている場合が多いです。
しかし売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により2年以上、
瑕疵担保責任を負わなければならないと決まっています。
建物に不具合が見つかった場合は、慌てず契約書を確認して、
すぐに相談してみましょう。